ทรัพย์มีผู้เช่าอยู่ เตรียมข้อมูลอะไรให้ผู้พิจารณาธุรกรรม

แจ้งสภาพการใช้ทรัพย์จริงตั้งแต่เริ่มคุย

บ้าน อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินที่กำลังมีผู้เช่าใช้งาน ย่อมมีข้อมูลเพิ่มจากทรัพย์ว่าง ก่อนขอพิจารณาธุรกรรมควรบอกว่าปัจจุบันใครใช้พื้นที่ ใช้ส่วนใด และมีเอกสารหรือข้อตกลงใดเกี่ยวข้อง ไม่รอให้ถึงวันเข้าตรวจจึงแจ้งว่ามีผู้ครอบครองอยู่

Money For Land ระบุขั้นตอนเริ่มต้นเป็นการส่งรายละเอียดทรัพย์และเอกสารเบื้องต้น บทความนี้ช่วยจัดข้อมูลกรณีมีผู้เช่า ไม่ใช่การรับรองว่าทรัพย์ลักษณะนี้ได้รับข้อเสนอแน่นอน หรือว่าผู้เช่าต้องออกจากทรัพย์เมื่อเจ้าของเริ่มเจรจาธุรกรรม

ระบุส่วนที่เช่ากับส่วนที่เจ้าของใช้งาน

วาดผังง่าย ๆ หรือใช้ภาพที่มีอยู่ระบุพื้นที่เช่า เช่น ทั้งหลัง เฉพาะชั้นล่าง ห้องหนึ่ง หรือบางส่วนของแปลง แยกทางเข้า ที่จอดรถ และบริเวณใช้ร่วม พร้อมบอกสภาพการใช้งานที่ทราบจริง หากพื้นที่ตามเอกสารกับที่ใช้จริงต่างกัน ให้ระบุความต่างไว้

แยกผู้เช่าตามสัญญาจากผู้ที่อยู่ในพื้นที่จริงเท่าที่มีข้อมูล เช่น บริษัทเป็นคู่สัญญาแต่ให้พนักงานประจำพื้นที่ อย่าเดาความสัมพันธ์หรือเขียนว่าเป็นผู้เช่าช่วงทันทีหากยังไม่ตรวจหลักฐาน เรื่องสถานะและสิทธิของแต่ละคนควรให้ผู้เกี่ยวข้องตรวจต่อ

รวบรวมสัญญาและข้อตกลงเพิ่มเติมเป็นชุดเดียว

เตรียมสัญญาที่ใช้อยู่ เอกสารต่ออายุ และข้อตกลงเพิ่มเติมที่มี พร้อมรายการวันที่เริ่มและสิ้นสุดตามเอกสาร หากมีข้อความตกลงแก้ไขภายหลัง ให้เก็บแยกและระบุว่ายังมีประเด็นใดต้องยืนยัน ไม่เลือกส่งเฉพาะหน้าที่ทำให้เงื่อนไขดูง่ายขึ้น

หากไม่มีสัญญาเป็นเอกสารหรือค้นบางฉบับไม่พบ ให้แจ้งตามจริงพร้อมข้อมูลที่ยืนยันได้ ไม่จัดทำเอกสารย้อนหลังเพื่อให้ชุดดูครบ ผู้พิจารณาจะได้ระบุว่าต้องขอข้อมูลหรือคำปรึกษาด้านกฎหมายเพิ่มเติมอย่างไรตามรูปแบบธุรกรรม

แยกค่าเช่า เงินรับล่วงหน้า และเงินประกัน

ทำตารางตามหลักฐานที่มี แยกค่าเช่าตามรอบ เงินที่รับแล้ว เงินที่ยังค้าง เงินค่าเช่ารับล่วงหน้า และเงินประกัน อย่ารวมทุกรายการเป็นรายได้ค่าเช่าตัวเดียว เพราะแต่ละรายการมีเหตุและเงื่อนไขต่างกัน เก็บเอกสารอ้างอิงที่ตรงกับช่วงเวลาของตัวเลข

ตัวอย่างสมมติคือค่าเช่ารายเดือนหนึ่งยอด แต่ผู้เช่าชำระล่วงหน้าหลายเดือนและวางเงินประกันอีกก้อน ให้แสดงเป็นคนละบรรทัดพร้อมช่วงเวลาที่ครอบคลุม ไม่สรุปเองว่าเงินแต่ละก้อนจะตกเป็นของฝ่ายใดหลังทำธุรกรรม ให้ผู้รับผิดชอบตรวจเงื่อนไขจากเอกสารจริง

แจ้งข้อค้างและประสานการเข้าตรวจอย่างเหมาะสม

ระบุเรื่องที่ยังค้าง เช่น ค่าซ่อมที่กำลังหารือ รายการค่าใช้จ่ายที่ยังตกลงไม่ได้ หรือการต่ออายุที่ยังไม่มีข้อสรุป แยกคำร้องขอของฝ่ายหนึ่งออกจากข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายยืนยันแล้ว เพื่อไม่ให้ผู้พิจารณาเข้าใจว่างานหรือเงื่อนไขนั้นเสร็จสิ้นแล้ว

ก่อนนัดตรวจ ให้ประสานผู้เกี่ยวข้องและตรวจข้อกำหนดการเข้าพื้นที่ตามจริง กำหนดส่วนที่อนุญาตให้ดูหรือถ่ายภาพ และหลีกเลี่ยงเก็บสิ่งของหรือข้อมูลส่วนตัวที่ไม่จำเป็น การที่เจ้าของต้องการนำทรัพย์มาพิจารณาไม่ใช่เหตุให้สรุปว่าตนเข้าหรือเปลี่ยนการใช้พื้นที่ได้ทุกเวลา

ตั้งคำถามเรื่องผลต่อการเช่าก่อนรับเงื่อนไข

เมื่อได้รับข้อเสนอ ให้ถามว่าข้อมูลการเช่าถูกนำไปพิจารณาอย่างไร มีเรื่องใดต้องตรวจเพิ่มเติม ใครต้องเข้าร่วมหรือรับทราบ และเงื่อนไขใดต้องชัดก่อนดำเนินการ อย่ารับปากส่งมอบทรัพย์ว่างหรือเปลี่ยนผู้รับค่าเช่า หากยังไม่ทราบว่าทำได้ตามเอกสารและกฎหมายหรือไม่

การจำนอง ขายฝาก หรือธุรกรรมแบบอื่นอาจมีผลต่อคู่เกี่ยวข้องต่างกัน จึงควรให้ผู้ประกอบวิชาชีพตรวจเฉพาะกรณี ชุดข้อมูลที่ครบช่วยให้การประสานผ่าน Money For Land เริ่มจากสภาพทรัพย์จริง โดยไม่ปิดบังการเช่าหรือคาดเดาผลทางกฎหมายแทนผู้พิจารณา

ผังพื้นที่ใช้เช่า ปฏิทินรายการค่าเช่า และกุญแจพร้อมใบนัดตรวจทรัพย์