ที่ดินมีสิทธิเหนือพื้นดิน บ้านกับที่ดินเป็นของคนเดียวกันหรือไม่
มีบ้านอยู่บนแปลง ไม่ได้ตอบว่าใครเป็นเจ้าของบ้าน
เมื่อส่งรูปบ้านพร้อมโฉนดเพื่อสอบถามเรื่องธุรกรรม หลายคนใช้คำว่าบ้านพร้อมที่ดินโดยยังไม่ได้ตรวจว่ากรรมสิทธิ์ของอาคารกับที่ดินอยู่ที่คนเดียวกันหรือไม่ หากมีสิทธิเหนือพื้นดิน การรวมมูลค่าทั้งสองส่วนเป็นทรัพย์ของเจ้าของโฉนดทันทีอาจทำให้ข้อมูลคลาดเคลื่อน สิ่งแรกที่ต้องทำจึงเป็นการแยกสิทธิให้ชัดก่อนคุยวงเงินหรือเงื่อนไข
บทความนี้ช่วยจัดข้อมูลกรณีมีสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่ใช่การรับรองว่าทรัพย์ใดรับจำนอง ขายฝาก หรือโอนได้แน่นอน การพิจารณายังขึ้นกับเอกสารจริง สถานะทะเบียน และขอบเขตของผู้พิจารณาธุรกรรม อย่าลงนามหรือรับปากแทนผู้มีสิทธิคนอื่นจากภาพโฉนดเพียงหน้าเดียว
สิทธิเหนือพื้นดินแยกสิทธิในสิ่งปลูกสร้างอย่างไร
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 เปิดทางให้เจ้าของที่ดินก่อสิทธิเหนือพื้นดินแก่บุคคลอื่น เพื่อให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนหรือใต้ดินนั้น จุดสำคัญจึงเป็นกรรมสิทธิ์ในสิ่งที่อยู่บนหรือใต้แปลง ไม่ใช่เพียงการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือได้รับอนุญาตให้พักอาศัย
เอกสารอาจกำหนดพื้นที่และเงื่อนไขเฉพาะ จึงต้องอ่านข้อตกลงก่อตั้งสิทธิพร้อมรายการทะเบียน การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมมีหลักเรื่องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 1299 อย่าสรุปจากสัญญาส่วนตัวหรือคำบอกเล่าว่ามีสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้ว ให้ขอสำนักงานที่ดินตรวจสถานะที่เกี่ยวข้อง
ตรวจสามชุดข้อมูลที่ตอบคนละคำถาม
ชุดที่หนึ่งคือที่ดิน: โฉนดด้านหน้า สารบัญจดทะเบียนทุกหน้า เลขที่ดินและพื้นที่จริงที่เสนอ ชุดที่สองคืออาคาร: เอกสารแสดงที่มาของกรรมสิทธิ์ แผนผัง ตำแหน่ง และรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ โดยให้ผู้ตรวจพิจารณาว่าหลักฐานใดเพียงพอ ไม่ถือทะเบียนบ้านหรือใบอนุญาตก่อสร้างเพียงใบเดียวเป็นข้อสรุปกรรมสิทธิ์เด็ดขาด
ชุดที่สามคือสิทธิ: เอกสารก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน รายการจดทะเบียน ระยะเวลา เงื่อนไขการโอนหรือรับมรดก และเอกสารเปลี่ยนแปลงภายหลัง จัดชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ทรงสิทธิ และเจ้าของอาคารตามหลักฐานแยกช่องกัน หากเป็นบุคคลเดียวกันให้ระบุแหล่งยืนยัน ไม่รวมชื่อเพราะเป็นญาติหรือใช้ที่อยู่เดียวกัน
ระยะเวลาสิทธิไม่ควรเดาจากอายุอาคาร
มาตรา 1412 ให้ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินแบบมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดินหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิได้ จึงไม่ควรสมมติว่าสิทธิทุกฉบับเหลือจำนวนปีเท่ากัน ต้องอ่านข้อความก่อตั้งและตรวจเหตุการณ์ที่มีผลจริง เช่น วันที่เริ่มสิทธิหรือบุคคลที่ใช้ชีวิตเป็นเกณฑ์ ไม่ใช่นำปีที่สร้างบ้านมาคิดแทน
มาตรา 1411 วางหลักว่าสิทธิอาจโอนและรับมรดกได้หากนิติกรรมก่อตั้งไม่ได้กำหนดเป็นอย่างอื่น ส่วนมาตรา 1415 ระบุว่าสิทธิไม่สิ้นไปเพียงเพราะสิ่งปลูกสร้างสลายไป ดังนั้นที่ดินว่างในภาพถ่ายอาจยังมีประเด็นสิทธิที่ต้องตรวจ และการเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ใช่เหตุให้ผู้ส่งข้อมูลรับปากว่าสิทธิของผู้อื่นถูกลบแล้ว
ตัวอย่างสมมติ: เจ้าของโฉนดเสนอทั้งที่ดินและอาคาร
สมมติคุณเอเป็นเจ้าของที่ดิน แต่คุณบีมีสิทธิเหนือพื้นดินและเป็นเจ้าของอาคารตามเอกสาร คุณเอส่งรูปอาคารและแจ้งว่าทรัพย์ที่เสนอคือที่ดินพร้อมอาคาร ผู้ประสานงานควรแยกให้ได้ก่อนว่าข้อเสนอของคุณเอครอบคลุมสิทธิใด ไม่ตีความว่าอาคารเป็นของคุณเอเพียงเพราะตั้งอยู่บนโฉนดนั้น
หากผู้พิจารณาต้องการข้อมูลทั้งสองส่วน ต้องขอหลักฐานของคุณบีและเงื่อนไขของสิทธิที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่ให้คุณเอเซ็นยินยอมแทน ขั้นต่อไปอาจเป็นการตรวจขอบเขตธุรกรรมและผู้ที่ต้องเข้าร่วม ไม่ใช่การสัญญาว่าลบสิทธิได้ทันที ตัวอย่างนี้ไม่ได้สรุปว่าทรัพย์รับหรือไม่รับ แต่แสดงว่าต้องตอบเรื่องสิทธิก่อนจึงจะพิจารณาส่วนอื่นได้ตรง
สิทธิหมดแล้ว อาคารไม่ได้เป็นของเจ้าของที่ดินอัตโนมัติทุกกรณี
มาตรา 1416 วางหลักเมื่อสิทธิสิ้นไปว่าผู้ทรงสิทธิอาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนโดยทำที่ดินกลับเป็นตามเดิม และมีรายละเอียดกรณีเจ้าของที่ดินแสดงเจตนาซื้อตามราคาตลาด รวมถึงเหตุอันสมควรที่เกี่ยวข้อง จึงไม่ควรนำประโยคสั้น ๆ ว่าสิทธิหมดแล้วมาใช้รับรองว่าอาคารตกเป็นของใครทันทีโดยไม่ตรวจข้อเท็จจริงและข้อตกลง
ถ้ามีหนังสือบอกเลิก ข้อโต้แย้งเรื่องหมดสิทธิ หรือข้อตกลงให้รื้อถอน ให้ส่งเป็นรายการแยกพร้อมวันที่และสถานะ ห้ามแจ้งว่าทรัพย์ปลอดสิทธิแล้วเพียงเพราะมีฝ่ายหนึ่งกล่าวเช่นนั้น เรื่องสิทธิสิ้นเมื่อไรและต้องจดทะเบียนหรือดำเนินการใดต่อ ควรให้สำนักงานที่ดินหรือผู้ประกอบวิชาชีพตรวจจากเอกสารก่อนกำหนดนัดธุรกรรม
ส่งข้อมูลให้ผู้พิจารณาตอบได้เป็นประเด็น
ก่อนส่งข้อมูล ทำสรุปหนึ่งหน้าว่าเสนอที่ดิน อาคาร หรือสิทธิใด ใครมีอำนาจในแต่ละส่วน หลักฐานล่าสุดคืออะไร และข้อใดรอการยืนยัน แนบรายการเอกสารโดยไม่ปิดบังภาระสิทธิ แต่จำกัดการส่งข้อมูลส่วนบุคคลให้ผู้รับที่ตรวจสอบได้ หากข้อมูลด้านหน้าและด้านหลังโฉนดไม่ตรงกัน ให้ขอฉบับปัจจุบันแทนการเดาว่าฉบับใดถูก
เมื่อติดต่อ Money For Land ซึ่งมีบริการประสานงานเรื่องจำนองและขายฝากตามเว็บไซต์ ให้แจ้งว่ามีสิทธิเหนือพื้นดินตั้งแต่ต้น แล้วถามว่าต้องการเอกสารใดเพิ่มและต้องตรวจผู้มีสิทธิรายใด การแยกข้อมูลครบช่วยลดการนัดหมายที่เดินต่อไม่ได้ แต่ไม่รับประกันวงเงิน การรับทรัพย์ หรือผลทางกฎหมายของธุรกรรม
